Le Marché, La Crise
Très souvent, nos clients se réfèrent “au marché” ou à “la crise” en Espagne en général et ils l´associent directement au marché local de Marbella.
Nous estimons que, le marché immobilier de Marbella ayant connu des hauts et des bas depuis que nous avons inauguré nos bureaux en 1970, ce serait une erreur de comparer le marché immobilier local avec le marché immobilier national espagnol. Nous risquerions en effet de sur-simplifier les facteurs qui interviennent: tel qu´il est reflété dans la plupart des sous-marchés, il existe des facteurs qui sont comparables et d´autres qui ne le sont pas.
Vous avez sûrement lu qu´il existe près d´un million de logements neufs en Espagne qui n´ont toujours pas été vendus. Ce phénomène a été provoqué par le volume exorbitant de la construction et de la spéculation que le pays a connu jusqu´en 2008. Ces propriétés sont réparties dans toutes les municipalités espagnoles et leur prix, dans 90% des cas, est compris entre €100.000 et €200.000. Il s´agit, dans la plupart des cas, d´appartements se trouvant dans des quartiers offrant peu de services ou bien dans les typiques “jungles de béton”, avec une importante densité de constructions, qui sont situés sur la côte et qui, en hivers, se transforment en villages fantômes ; ou encore d´appartements situés dans des quartiers peu consolidés où d´autres logements seront construits dans les prochaines années, ce qui provoquera du bruit et de la poussière. Ce n´est pas le cas de Marbella.
Quels sont les facteurs qui différentient Marbella du reste de l´Espagne?
Très souvent, nos clients se réfèrent “au marché” ou à “la crise” en Espagne en général et ils l´associent directement au marché local de Marbella.
1. A Marbella, il existe moins de propriétés neuves. Notre Plan Général Municipal n´ayant pas été actualisé pendant 24 ans, il y avait peu de terrains disponibles pour construire, ce qui a congelé l´activité du secteur de la construction. Le Plan Général a été renouvelé en 2010, en milieu d´année.
2. Heureusement, Marbella ne représente pas seulement un marché local qui est assez actif au sein du marché immobilier; c´est aussi un marché régional, national mais surtout International… qui couvre quatre marchés différents.
3. Marbella est reconnue mondialement comme une “Destination de qualité” et les marchés consolidés et de qualité ont mieux affronté la crise générale qui a touché l´Espagne ainsi que d´autres pays, car la baisse des prix a été moins importante et l´activité immobilière a été plus intense. Les destinations de qualité attirent les visiteurs les plus exigeants, et cet été a été la meilleure année en ce qui concerne l´occupation hôtelière 5 étoiles à Marbella depuis 2007. De plus, pendant le mois d´août, l´Espagne a accueilli un total de 7,64 millions de touristes, un chiffre record (Diario Sur 23.09.11). Il existe un lien direct entre le nombre de touristes et le nombre de ventes immobilières dans la même ville: plus il y a de touristes, plus il y a de ventes.
4. Mais Marbella est surtout, une fois de plus, une ville qui a du “glamour”, grâce à une administration locale honnête et efficace et un Nouveau Plan Général qui offre aux propriétaires la sécurité légale qu´il n´ont pas eu pendant les dix dernières années. Marbella n´offre pas seulement du “glamour” (si on le souhaite); elle constitue également l´une des villes les plus propres et les plus sûres de la Côte Méditerranéenne ; elle offre un excellent service de santé et un climat fantastique qui permet d´avoir une saison touristique les 12 mois de l´année.
Activité récente du marché immobilier
Malgré les mauvais pronostiques économiques, le marché immobilier a expérimenté une activité significative au cours des dernières semaines. Pendant le mois d´août 2011 -un mois qui enregistre normalement des indices de consultations immobilières faibles-, Panorama a enregistré un record historique de 178 consultations de nouveaux clients qui nous ont contactés à travers de différents moyens. Tout au long des derniers mois, plusieurs ventes ont été signées et nous avons reçu des demandes d´informations d´anciens propriétaires qui ont vendu leur maison et qui maintenant souhaitent racheter en profitant des nouvelles occasions qui se présentent dans la Marbella actuelle.
Il est évident qu´un grand nombre de clients ont pensé que c´était le meilleur moment pour acheter des biens immeubles à Marbella: le marché semble s´être fortifié, mais quelle en est la raison ? Mais surtout, pourquoi maintenant? Les prévisions économiques sont pourtant très mauvaises… Il existe trois raisons qui pourraient répondre à ces questions:
1. Lorsque la Bourse tombe et que nous devons faire face à un marché de valeurs à la baisse, tel qu´il se passe actuellement, beaucoup d´investisseurs vendent une grande partie de leurs actions dans le but d´investir dans le marché immobilier et obtenir ainsi un « refuge sûr ». Avec des taux d´intérêts aussi bas, quelles alternatives d´investissement nous reste t-il?
2. L´une des principales causes de l´inflation est l´émission de la monnaie au rythme marqué par les gouvernements au cours des trois dernières années. Ce ne sera sûrement pas dans l´immédiat et il faudra sûrement attendre quelques années, mais l´inflation arrivera, et ce sera dans un futur proche, d´après les prévisions des économistes. La meilleure protection contre l´inflation est d´investir dans des biens immeubles bien situés et à un bon prix.
3. Certains acheteurs ont attendu pendant trois ans ou plus que les prix baissent le plus possible, et beaucoup d´entre eux ont décidé que c´était le meilleur moment pour acheter. Cela démontre, sans aucun doute, qu´il existe un facteur de « demande accumulée » sur le marché actuel. Il ne faut pas oublier que le facteur qui motive le plus l´achat immobilier à Marbella est constitué par le « style de vie » qui caractérise la ville. Lorsqu´il s´agit d´acheter une demeure dans un quartier exceptionnel, il est évident qu´il existe d´autres facteurs importants outre le facteur argent et investissement.
Où se situent les prix dans l´actualité?
Comme nous le savons tous, les prix élevés de l´époque de la spéculation en Espagne et dans beaucoup de pays d´Europe ont atteint des valeurs maximales en 2006 et 2007, moment où la bulle immobilière a explosé. Marbella a également été affectée. Les prix de vente réels un baissé d´environ 30% ou plus, surtout dans le cas des propriétés avec un prix de vente inférieur à €1.000.000. Imaginez une propriété située dans les meilleurs quartiers résidentiels de Marbella, avec un prix de vente compris entre €500.000 et €800.000 en 2007 – vous pouvez aujourd´hui acheter une propriété avec les mêmes caractéristiques pour €300.000- €500.000! Et dans la Milla de Oro, du côté montagne, la partie qui couvre Marbella et Puerto Banús, vous pouvez trouver des propriétés pour €250.000 et bien sûr des propriétés de plusieurs millions !
Les prix des propriétés les plus chères ont aussi baissé récemment. Les vendeurs de ce type de propriétés se rendent compte que dans le marché actuel leurs propriétés ont une valeur inférieure à ce qu´ils pensaient et ils adaptent leurs critères dans le but d´ajuster leur prix de vente. Le résultat: les anciens vendeurs passifs sont devenus des vendeurs actifs ; beaucoup d´entre eux souhaitent « vendre et tourner la page ». La vente de propriétés de plus de €3.000.000 a même repris: 25/30 ventes ont été signées à Marbella depuis le début de l´année; cela indique qu´il existe plus de flexibilité en ce qui concerne les prix de vente et que le marché de clients nationaux et internationaux avec un pouvoir d´achat élevé refait surface.
Dans les propriétés de €2.000.000, il existe de bonnes opportunités pour acheter de vieilles maisons à retaper. Le prix de ce type de propriétés est normalement intéressant car leurs propriétaires préfèrent les vendre « telles quelles » que continuer à y investir de l´argent.
Certaines propriétés sont irremplaçables
Dû au manque de propriétés, nous commençons à observer que les propriétés qui se vendent et que se trouvent dans les quartiers résidentiels les plus cotés, ne sont pas toujours remplacées par des propriétés offrant les mêmes caractéristiques à des prix similaires. C´est le cas de Jardín Andaluz, dans la partie la plus éloignée de Marina Puente Romano (à côté de l´hôtel portant le même nom), où l´on peut trouver les logements les moins chers: l´hivers dernier, cinq ou six appartements ont été vendus à des prix de €525.000 à €625.000. Nous ne disposons actuellement d´aucun appartement à vendre dans cette même urbanisation et à des prix similaires, bien que nous venons de recevoir un nouveau listing avec un prix de départ de €700.000. Pourquoi les prix se maintiennent-ils dans ce quartier? Du fait de son emplacement qui est excellent, du fait qu´il existe peu de propriétés à vendre dans ce quartier, du fait que certains vendeurs n´ont pas besoin de vendre et qu´ils peuvent attendre, et du fait de la forte demande de ce type de quartiers résidentiels haut- standing.
Les offres irréalistes ne sont pas prises en considération par les vendeurs
La clef pour entamer des négociations est de présenter une offre (si vous pensez que la propriété le vaut et en vous basant sur des ventes récentes, et en suivant le conseil de votre agent immobilier) s´approchant du prix minimum acceptable – sans tomber dans le ridicule- et qui puisse susciter l´intérêt du vendeur. Un bon commercial, pouvant vous conseiller dans ces démarches, est indispensable.
Certains clients qui visitent des propriétés offrant une réduction de 30% ou plus et dont le prix de départ peut encore se négocier, présentent des “offres” en pensant “je vais lui offrir la moitié du prix initial”. Il s´agit, dans ce cas, d´offres irréalistes et les personnes qui font ce genre d´offres n´ont pas bien étudié le marché; de plus, ils n´obtiendront aucun résultat. Il est vrai qu´aujourd´hui “l´argent est roi”, mais les prix réels de vente n´ont pas baissé de 65%, comme certains le souhaiteraient, et ils n´arriveront pas à des niveaux aussi bas. Cependant, les prix réels de vente ont baissé dans la plupart des quartiers et ont atteint les niveaux d´il-y-a 8-10 ans, ce qui n´est pas le cas des quartiers cotés, où les propriétés sont irremplaçables et où il existe un nombre très limité de propriétés à vendre.
En Quelques Mots…
Malgré les mouvements récents sur le marché actuel, la pure réalité est qu’aucune propriété qui n’est pas considérée comme une “bonne affaire” ne se vend. Les propriétaires qui arrivent à vendre sont ceux qui adaptent leurs prix à des niveaux très compétitifs, et qui incluent une marge pour la négociation. La bonne nouvelle est qu’il y a un nombre important d’acheteurs à la recherche de cette propriété “spéciale” à un prix excellent. Des opérations de vente dans toutes les catégories et prix sont conclues tous les jours.
Les grands investisseurs reviennent à Marbella
Le vote de confiance que Sheikh Abdullah ben Nasser Al Thani, de Qatar ainsi que son consortium ont donné à Marbella en décidant d´investir plus de €400 millions dans le complexe portuaire de grande envergure démontre bien que l´image de Marbella a été restaurée et qu´elle a retrouvé sa popularité. Ces nouvelles installations seront situées à l´emplacement actuel du port de pêche et du quartier de La Bajadilla, juste derrière la Clinique USP ; il fait partie de la municipalité de Marbella. Ce port représentera le complexe touristique le plus important qui aura été construit dans le Bassin de la Méditerranée au cours des 40 dernières années. Vous pouvez visualiser la présentation du projet préliminaire réalisé par les architectes en cliquant sur le lien suivant : http://jetcommunication.net/
Il est prévu que les travaux de construction commencent en 2012 et que la première phase soit achevée dans 3-4 ans. Ce port de haute technologie offrira environ 858 amarrages standards, deux amarrages pour bateaux de croisières pouvant atteindre 175 mètres de long, des zones de loisir, restaurants et magasins, un hôtel 5 étoiles et un parking souterrain avec une capacité pour 450 voitures. Un bon concurrent pour Puerto Banús, qui offre des installations supplémentaires, ce qui permettra d´apporter encore plus de splendeur à notre superbe ville!
Un autre vote de confiance est constitué par l´accord signé entre la Mairie et Nest Investments Ltd, société dirigée par Ghazi Abu Nahl , d´origine jordanienne, dans le but de créer une Ecole Internationale d´Affaires dans la ville de Marbella (Diario Sur 11.10.2011).
Nombre moyen d´acheteurs en 2011
L´Argent attire l´argent. Un grand nombre de personnes achètent des propriétés tous les jours à Marbella. Depuis le début de l´année 2011, nous avons vu une moyenne mensuelle de 214 acheteurs dans la municipalité de Marbella (y compris Benahavis). C´est ce que révèlent les statistiques publiées par le Ministère des Travaux Publics: http://www.fomento.gob.es/
Et pourquoi Marbella?
Dans mon cas, j´ai choisi la ville de Marbella non seulement parce qu´il s´agit d´une ville merveilleuse pour y vivre, pour y élever mes enfants et pour continuer la profession de ma famille, mais aussi parce qu´elle offre un grand nombre de cultures différentes qui coexistent d´une manière très singulière. Il existe un grand nombre de villes dans le monde entier pour le tourisme résidentiel et il est vrai que Marbella ne plaît pas à tout le monde. Cependant, les questions que l´on devrait se poser au moment de contempler la possibilité d´acheter une seconde résidence ou une maison pour notre retraite son les suivantes:
• S´agit-il d´une destination qui « fonctionne » toute l´année et qui offre un grand nombre d´activités culturelles, de loisirs et d´activités sportives, y compris des parcours de golf dans les alentours ? Ou bien, s´agit-il d´une destination touristique qui ne “fonctionne” que pendant la haute saison et qui dépend de son climat?
• Offre-t-elle un grand nombre de services publics et privés, y compris des hôpitaux et cliniques?
• En ce qui concerne les infrastructures, existe-t-il de bons réseaux de transport nationaux et internationaux? Les réseaux de distribution d´électricité, de gaz et d´eau sont-il fiables? Les égouts et les systèmes d´évacuation des eaux résiduelles sont-ils efficaces?
• Et si vous avez des enfants et vous pensez y résider en permanence, y a-t-il des écoles internationaux à proximité ? Le pays offre-t-il une université de prestige?
• S´agit-il d´une destination sûre, dans laquelle on peut se déplacer à pied ou en voiture à n´importe quelle heure du jour ou de la nuit sans avoir peur? Les lois et les principes sont-ils soutenus et appliqués par la police dans le but de protéger les citoyens nationaux et étrangers de la même manière ?
• Existe-t-il une stabilité politique suffisante permettant de garantir que les droits civils soient respectés, quel que soit le parti politique qui gouverne le pays? Les droits de la personne sont-ils respectés indépendamment de toute considération de race, religion ou sexe ? Le pays en question est-il protégé par l´Union Européenne?
• Existe-t-il d´autres villages ou villes offrant un intérêt culturel et qui soient situés à proximité, comme dans le cas de Marbella qui se trouve proche des villes de Gibraltar, Málaga, Séville, Grenade, Cordoue, Port de Santa María, Ronda, les villages blancs de l´Andalousie, ou le Maroc, un pays merveilleux qui se trouve à tout juste une heure en bateau et qui offre une culture complètement différente de la notre? Existe-t-il la possibilité de faire du ski en hivers dans une station qui se trouve à tout juste deux heures et demie en voiture?
• Y a-t-il plus de quarante parcours de golf dans un rayon de 45 minutes en voiture?
• Existe-t-il des vols directs réguliers depuis les villes les plus importantes d´Europe? Pour arriver à votre destination depuis l´aéroport, avez-vous un long chemin à faire en voiture par des routes secondaires?
• Quelle vie sociale offre cette destination? Des évènements, concerts, nuits de gala et de glamour sont-ils organisés ? Existe-t-il des endroits à la mode avec de l´ambiance ?
Pensez-y. Marbella répond favorablement à toutes ces questions et offre même plus encore. Combien de villes au monde offrent-elles tout ce que vous pouvez trouver à Marbella?
Le gouvernement actuel dont les compétences ainsi que l´efficacité augmentent de plus en plus, les excellents services et infrastructures locales, les nouveaux investissements de grande envergure et l´attention prêtée à l´environnement démontrent que le futur de notre ville sera brillant. Il est évident que Marbella n´est plus le village des années 70. Mais pourquoi n´a-t-elle pas changé avec le temps? Pendant tout processus d´évolution, il y a toujours des choses positives et d´autres moins positives. Mais si on pèse le pour et le contre, la plupart d´entre nous reconnaitront que Marbella est toujours l´une des meilleures destinations d´Europe et il est fort possible qu´elle le soit encore pendant de longues années.
Christopher Clover Copyright © 2012 Panorama Properties
Christopher Clover est diplômé Cum Laude en Sciences Economiques de l’Université de Virginia (1969). Il réside à Marbella de forme permanente depuis 1973 et est le fondateur, propriétaire et Directeur Général de l’Agence Immobilière la plus ancienne de Marbella, PANORAMA. Bureaux en face del’HOTEL MARBELLA CLUB et à l’HOTEL PUENTE ROMANO.