RAPPORT 2017 CONCERNANT LE MARCHÉ IMMOBILIER DE MARBELLA
By Christopher Clover Filed under: Marbella et Costa del Sol Nouvelles, Nouvelles d'immobiliers et de marchés immobiliers, Panorama nouvelles
Christopher Clover publie des rapports sur le marché immobilier de Marbella depuis 47 ans
Il est fascinant d'assister de nouveau à la naissance d'un autre cycle du marché immobilier à Marbella et la Costa del Sol, une zone connue durant des décades comme la "Californie" d'Europe. Marbella est sans aucun doute la ville la plus sophistiquée de la côta et l'une des destinations touristiques de meilleure qualité de tout le bassin méditerranéen.
Le tourisme résidentiel, c'est-à-dire, le tourisme basé sur l'achat et l'utilisation d'une seconde résidence est l'un des facteurs les plus importants dans l'évolution de la zone côtière la plus reconnue du sud de l'Espagne, et ceci durant les 70 dernières années.
Quand la bulle immobilière explosa à la fin de l'année 2007, les clients potentiels avaient déjà remarqué que les prix avaient atteint des niveaux désorbitant. Durant les années suivantes, la majorité d'entre eux ont attendu que le marché touche le fond. Une grande demande de la part de clients internationaux a donc commencé à s'accumuler.
Le marché toucha le fond en 2011
L'augmentation de l'activité du marché durant 2012 et 2013 démontra clairement que le marché avait déjà touché le fond en 2011, et une multitude de "chasseurs de bonnes affaires" se sont dépêchés d'acheter des propriétés avant que les prix ne remontent de nouveau. Cela eut pour conséquence une spectaculaire augmentation des ventes durant les années suivantes, comme l'indique le graphique ci-dessous, atteignant un niveau d'augmentation de 28% pour les ventes de l'année 2014 en comparaison avec 2013.
Les ventes se sont équilibrées
En 2015, cette augmentation annuelle du volume des ventes commença à diminuer, atteignant cette année 9,83% seulement à Marbella. En 2016, cette même tendance se maintint et nous avons même pu observer une diminution de 8,97% par rapport à 2015.
Si nous réalisons une analyse en profondeur, nous observons que cet ajustement du volume des ventes après le tourbillon d'achats est complètement normal. Depuis 2012, la majorité des propriétés qui étaient en vente se sont forcément vendues. Il reste toutefois d'excellentes opportunités dans toutes les catégories de prix et dans la majorité des zones. La plupart des acheteurs qui avaient attendu durant tout ce temps ont pu, finalement, acheter en confiance à des prix exceptionnels. Maintenant que le calme est revenu, le volume des ventes s'est réajusté de manière naturelle aux niveaux des années pré-crise de 2007, comme le montrent les graphiques ci-dessous :
MISE À JOUR, Octobre 2017 :
Les deux premiers trimestres de 2017 montrent une augmentation significative du volume des ventes de logements en comparaison avec la même période de 2016. Pour les zones conjointes de Marbella, Benahavís et Estepona, l'augmentation est de presque 14% par rapport à la même période de 2016. Parmi celles-là, Estepona a atteint l'augmentation la plus forte du volume des ventes : 37%.
Ces chiffres démontrent clairement la croissance continue et stable du marché immobilier dans la zone de Marbella et des municipalités voisines.
Las ventes sur plan et de logements en construction sont exclues des statistiques officielles
Une vente n'est "officielle" que lorsque l'acte de vente est émis. Par conséquent, le nombre de ventes de propriétés sur plan ou de logements en construction réalisées ces dernières années ne sont pas incluses dans les statistiques officielles de l'année en question et sont, en même temps, une partie intégrante pour réaliser une analyse de l'activité du marché. Consultez la section "Propriétés de nouvelle construction" ci-après.
Le brexit
En 2016, le brexit a probablement été le facteur ayant provoqué un impact majeur sur le marché immobilier dans la zone de Marbella et en Espagne en général.
Logiquement, de nombreux Britanniques optèrent pour la prudence et attendirent "de voir ce qui allait se passer" après le vote de la majorité en faveur du brexit le 23 juin 2016. Si l'on compare les chiffres du dernier trimestre de 2015 avec ceux du dernier trimestre de 2016 (les chiffres totaux incluent les trimestres antérieurs au brexit et ne sont par conséquent pas représentatifs), 23,95% des ventes réalisées à des étrangers en Espagne au dernier trimestre de 2015 le furent à des citoyens britanniques, en comparaison avec les ventes aux clients britanniques du dernier trimestre de 2016 qui furent de 16,40%, représentant une diminution de 31,52%, ce qui peut être parfaitement attribué au brexit¹.
Cependant, un point intéressant dont il faut tenir compte est que sur les 436 537 ventes réalisées en Espagne en 2016, 13,25% du total furent réalisées à des étrangers, ce qui représente une petite augmentation par rapport au 13,18% de 2015 : l'augmentation d'autres acheteurs étrangers en Espagne compensa largement la chute des acheteurs britanniques (voir le tableau comparatif).
Ce phénomène est tout simplement un autre exemple de l'importance de la diversité du marché acheteur dans la zone de Marbella et d'autres destinations touristiques dans le monde, où les clients proviennent de différents pays et économies : quand les acheteurs provenant d'un pays se rétractent, ceux d'autres marchés augmentent en occupant une nouvelle place, comme ce fut le cas en 2015 quand nous avons observé une forte diminution des acheteurs russes et à la fois une importante accélération des acheteurs britanniques (avant le brexit).
Autres facteurs relatifs au brexit qui ont des conséquences sur le marché
- La dévaluation de la livre sterling, comme résultat direct du brexit, rend plus cher l'achat de propriétés pour ceux qui possèdent leur patrimoine dans cette monnaie. De nos jours, nous savons que des acheteurs peuvent parfaitement acheter une propriété en payant cash et sans recourir au financement, mais qu'ils optent néanmoins pour demander des prêts hypothécaires pour couvrir la différence découlant du change de monnaie et pour profiter également des taux d'intérêt hypothécaires si bas offerts en Espagne.
- D'un autre côté, les propriétaires vendeurs britanniques sont plus ouverts aux négociations de leurs prix en raison de l'augmentation de l'euro face à la livre.
- L'accord entre les services publics de santé entre les deux pays est un sujet qui inquiète certains citoyens britanniques qui projettent d'acheter des logements en Espagne, comme c'est le cas de ceux qui ont déjà acheté et qui dépendent de ce service.
- Il est évident que l'évolution de l'économie du Royaume-Uni sera l'un des facteurs fondamentaux qui affectera le marché immobilier espagnol, spécialement le segment des propriétés avec des prix inférieurs à 500 000€.
- Certains clients britanniques qui recherchent des propriétés plus grandes pour y vivre toute l'année et peut-être diriger leurs affaires de chez eux pourraient retarder leur acquisition, bien que de nombreux autres réaliseront leurs projets en toute confiance.
- Il convient de souligner que, après le brexit, les citoyens du Royaume-Uni auront exactement les mêmes droits d'acquérir des propriétés en Espagne comme avant celui-ci, et les démarches pour l'obtention des permis de résidence d'une durée de plus de trois mois seront identiques à celles appliquées aux 1 400 410 résidents étrangers qui vivent en Espagne et qui proviennent de pays non-appartenant à l'UE².
- En résumé, tout semblerait indiquer que, même si les Britanniques seront toujours le groupe d'acheteurs étrangers le plus important en Espagne et à Marbella dans un avenir proche, il est évident que le brexit continuera à avoir un impact sur le marché et la quantité d'acheteurs britanniques diminuera à court et moyen terme par rapport aux années antérieures.
Autres observations à propos du marché immobilier dans la zone de Marbella pour l'année 2017 :
Acheteurs étrangers en Andalousie selon nationalité
Chaque région espagnole attire des marchés étrangers différents. Il est intéressant de voir le dernier résumé des acheteurs étrangers segmentés par nationalité publié en 2015³. En Andalousie dans son ensemble, les Suédois occupent la seconde place derrière les Britanniques, les Belges sont en troisième place, tandis que, par exemple, dans les Îles Baléares, les Allemands occupent la première place, les Britannique la seconde et les Suédois la troisième.Les prix de départ de nouveau en hausse
Selon les données publiées par l'Institut national des Statistiques (INE) le 8 mars 2017, en 2016 le prix du logement libre (non-subventionné) a augmenté de 4,7% en moyenne, ce qui représente la troisième année consécutive d'augmentation après six ans de chute et la hausse la plus élevée depuis 2007.
Le prix du terrain dans les zones les cotées augmente au fur et à mesure que la disponibilité diminue. Les coûts de construction dans la zone de Marbella, estimés d'un point de vue conservateur, ont augmenté de 10% durant les trois dernières années.
Les acheteurs en général sont plus sophistiqués et exigeants
Au fur et à mesure de la diffusion de l'incroyable style de vie qu'offre la zone de Marbella, de nouveaux acheteurs trouveront maintenant sur le marché un éventail de nouveaux projets et d'unités indépendantes construites récemment, et d'une qualité très supérieure à celle du passé. Nous avons également observé que plusieurs acheteurs sont disposés à payer un supplément pour des propriétés complètement rénovées ou de nouvelle construction qui sont en parfaites conditions, pour pouvoir y déménager immédiatement. D'autres semblent assez réticents à acheter des propriétés plus anciennes et à les rénover, laissant cette activité aux mains des spécialistes de ce secteur.
Certains propriétaires fixent des prix de départ trop optimistes
Maintenant que le marché est de nouveau en bonne santé, bien que plus lent en comparaison avec les marchés des grandes villes, comme c'est le cas dans la majorité des destinations touristiques, on a observé une attitude trop optimiste parmi certains vendeurs de propriétés de revente, qui ont établi des prix de départ si élevés qu'elles suscitent peu d'intérêt auprès des acheteurs potentiels.
Les propriétaires qui veulent réellement vendre dans un délai réaliste recherchent des agents expérimentés avec une véritable connaissance du marché, des propriétés similaires qui se vendent ou se sont vendues, pour pouvoir ainsi fixer conjointement un prix de départ réaliste et une stratégie de marketing adéquate.
Promotions de nouvelle construction
Après la presque inexistence de nouveaux projets depuis les années 2005-6, en 2012 et 2013 les promoteurs les plus expérimentés commencèrent à rafler les meilleurs terrains et demander les permis de bâtir. Comme résultat, des centaines de propriétés sur plan ou en construction dans le cadre de différents projets furent vendues en 2015, 2016 et au début de 2017.
Pour nous faire une idée de la quantité de projets nouveaux qui se sont vendus et pouvoir mesurer l'activité des ventes de nouvelle construction, Panorama s'est centrée sur 20 projets d'appartements, maisons de ville et villas à Marbella et municipalités voisines qui étaient en construction et qui furent vendues complètement ou par phases en 2015, 2016 et 2017. Parmi ceux-ci, 705 logements ont été déclarés comme vendus à des prix entre 156 000 € et 2 500 000 €. Cette quantité n'inclut pas la vente de nombreuses villas de nouvelle construction ou complètement rénovées qui furent vendues par des investisseurs privés durant cette période.
En plus de ces propriétés, nous avons réalisé une liste (à titre indicatif de la tendance et pas du tout exhaustive) de 53 promotions de nouvelle construction à Marbella, Estepona, Benahavís et Ojén, qui furent mises en vente en avril 2017 sur plan, en construction ou déjà terminées. Ces nouveaux projets offrent des propriétés à des prix oscillant entre 199 000 € et 3 800 000 € et représentent un total de 1 944 propriétés, dont la plupart sont déjà réservées.
Si nous incluons les nouveaux projets à Mijas, Fuengirola et Benalmádena, le nombre de nouvelles promotions s'élève à 77, avec un total de 2 626 propriétés avec des prix depuis 167 000 €.
L'annulation du PGOU 2010
L'annulation du Plan général d'aménagement urbain (PGOU) de 2010 par le Tribunal suprême espagnol et le retour à l'ancien plan de 1986 a sans aucun doute eu un impact important sur le marché immobilier de Marbella. Parmi les nombreuses conséquences de cette annulation, il convient de souligner la diminution de zones urbanisables disponibles pour la construction de logements plurifamiliaux et de parcelles pour logements unifamiliaux, même si la Mairie de Marbella assure qu'il y a des terrains disponibles pour la construction de 17 000 unités (Diario Sur, 13 mars 2016). Les terrains à bâtir ne vont donc pas manquer à Marbella dans les trois ou quatre prochaines années.
Retards dans la délivrance de permis de bâtir
Malgré le bon travail réalisé par la Mairie dans de nombreux domaines tels que sécurité, ramassage des poubelles, nettoyage, routes, plages, etc. et le fait de l'existence de nombreux terrains qualifiés comme urbanisables sous le Plan général de 1986, le département d'urbanisme qui concède les permis de bâtir a des retards importants -certains l'ont même qualifié de paralysie plutôt que de retard⁴.
Tant les promoteurs immobiliers que ceux qui souhaitent simplement construire leur maison sur leur propre parcelle sont d'accord sur le fait que le retard est par nature punitif et, comme conséquence, de nombreux acheteurs ont acquis des parcelles dans les communes voisines de Benahavís et Estepona. Dans ces localités, le processus est plus rapide : les permis de bâtir sont émis trois ou quatre mois minimum après la présentation du projet, alors qu'à Marbella cette procédure peut mettre plus d'un an.
Ce grave retard dans la concession de permis de bâtir à Marbella provoque un préjudice incalculable aux promoteurs qui ont acheté des terrains de bonne foi, et à la propre image de Marbella, s'agissant de plus d'un sujet complètement indépendant de l'annulation du PGAU 2010 et du chaos urbanistique subi par Marbella dans les quinze dernières années.
Quelle que soit la raison du blocage et du retard dans la délivrance des permis de bâtir, et indépendamment des problèmes internes à la Mairie, tous ceux qui demandent ces permis ont le droit d'exiger que la procédure soit rapide, efficiente et que le délai soit similaire à celui des communes voisines et d'autres en Espagne. La Mairie a l'obligation de fournir un leadership fort et efficace à cette fin.
D'importants fonds investissent dans des terrains pour le développement de logements
Pour la première fois, d'importants fonds internationaux investissent des centaines de millions d'euros dans l'achat de terrains pour la construction de logements à la Costa del Sol, en se centrant spécialement mais pas exclusivement sur des produits de haute qualité pour le marché entre Marbella et Sotogrande. Grâce aux taux d'intérêt historiquement bas, l'investissement dans les terrains et promotions immobilières offre de meilleurs rendements que d'autres secteurs.
Ces grands investissements démontrent clairement la confiance dans le futur du marché résidentiel dans cette zone unique et reconnue pour son climat incroyable, style de vie et environnement de haute qualité. Comme conséquence, pratiquement tous les principaux terrains "prime" de la municipalité de Marbella ont déjà été vendus, et de nouveaux projets sont actuellement en phase de développement.
Citant un article publié dans le Diario Expansión le 10 mars 2017 : "La récupération du marché immobilier commence à prendre forme dans certaines régions autonomes et les fonds d'investissement internationaux se positionnent pour en profiter au fur et à mesure que l'essor devient réalité (...) et tandis qu'ils attendent la réactivation du secteur, plusieurs fonds ont déjà pris les devants. Värde, Lone Star, Castlelake, Texas Pacific Group, Apolo, Cerberus et Kennedy Wilson notamment sont quelques-uns des acteurs principaux du nouveau marché immobilier résidentiel.Ces fonds maintiennent leur présence au sein du marché immobilier résidentiel de plusieurs manières : comme créanciers, comme fournisseurs de services et comme leaders de la nouvelle génération de promoteurs qui possèdent beaucoup plus d'expérience que leurs prédécesseurs."
Le tourisme bat de nouveau des records
En 2016, le nombre de touristes en Espagne augmenta de 10,3% par rapport au record battu en 2015, atteignant un autre maximum de 75,6 millions de visiteurs, dont 23,6% de Britanniques.
Selon les informations publiées par la presse, en 2016 les arrivées à l'aéroport de Malaga ont augmenté significativement, 15,7% de plus par rapport à 2015, avec un total de 16 672 776 de passagers. Ces chiffres sont la preuve de l'importance vitale que représentent la province de Malaga et la Costa del Sol pour le secteur touristique en Espagne et en Europe.
Il est évident que l'Espagne profite de l'incertitude au niveau de la sécurité qui règne dans certaines parties du monde, comme au Moyen-Orient, où presque personne ne souhaite voyager, en comparaison avec la tranquillité et l'environnement de qualité qu'offrent l'Espagne et Marbella en particulier.
Les données sont éloquentes : en 2016, l'un des principaux groupes hôteliers et propriétaire de deux des hôtels les plus importants de la ville rapporte des recettes et un niveau d'occupation hôtelière record. Marbella reçoit également un nombre record de touristes étrangers, bien que le tourisme national se trouve encore en-dessous des niveaux de 2006.
Marbella est aujourd'hui magnifique et l'optimisme dans l'air est contagieux. Au long de l'histoire, nous avons observé durant plus de 50 ans que l'investissement dans le secteur immobilier se bénéficie directement du tourisme de qualité.
Suite à enquête réalisée auprès des propriétaires des agences immobilières les plus importantes de la zone de Marbella, nous sommes arrivés à la conclusion unanime sur la demande propriétés de plus de 4 000 000 € en 2016 : au lieu d'augmenter comme nous prévoyions tous (y compris nous-mêmes), elle se réduisit. Toutefois, en 2017, des signes d'amélioration sont observés. On calcule qu'en 2016, entre 20 et 25 propriétés seulement furent vendues dans cette catégorie de prix, incluant les unités qui ont été vendues de manière privée sans être comptabilisées par des agences.
Nous pouvons voir actuellement que de fabuleuses propriétés sont construites et conçues par des architectes de renom qui s'inspirent d'autres styles étrangers et d'une tendance marquée pour le design moderne, afin de satisfaire le segment du marché de majeur pouvoir d'acquisition. Nous avons depuis toujours été convaincus que le marché de haute gamme est un facteur fondamental pour le futur du marché immobilier de Marbella, et que les prix des propriétés atteindront finalement des niveaux similaires à ceux de la Côte d'Azur française. C'est une question de temps, de même que les propriétés les plus luxueuses et de qualité exceptionnelle arrivent sur le marché et attirent des nouveaux clients au pouvoir d'acquisition élevé qui ne trouvaient pas ce type de produit dans cette zone auparavant.
Le marché s'est-il complètement récupéré ?
Non, pas encore complètement, bien qu'il semble très actif et qu'il a surmonté la crise d'il y a quelques années. Les promotions de nouvelle construction, projetées et conçues avec soin pour leur segment spécifique du marché se vendent très bien. Les propriétés de revente dans les zones les plus cotées et consolidées se vendent aussi bien que lors de l'époque de l'essor de Marbella, et les propriétés neuves ou rénovées dans les meilleures zones résidentielles atteignent des prix supérieurs aux maximums de 2006 et 2007. Dans la majorité des zones et les municipalités limitrophes de Marbella, le marché a assez progressé et démontre une grande solidité. Il reste toutefois encore de bonnes offres de propriétés de revente pour le client à la recherche d'une bonne affaire.
L'une des grandes différences entre le marché actuel et celui antérieur à 2012 est qu'il existe actuellement une demande importante de propriétés dans toutes les catégories de prix et de toutes les typologies. Vendre aujourd'hui une propriété est fondamentalement une question de prix. Dans le passé, les propriétaires qui réduisaient le prix de départ ne recevaient pas toujours des offres. Actuellement, quand les propriétaires ajustent le prix de départ au niveau adéquat et si les propriétés sont perçues comme une bonne offre, le marché répond presque de manière immédiate.
Que nous réserve le futur ?
- La présence de grands capitaux a une grande signification et l'argent attire l'argent : le vote de confiance déposé par d'importants fonds d'investissement internationaux et par des promoteurs dans la zone de Marbella assurent non seulement le futur, en proposant des promotions de logements bien développées et de meilleure qualité, sinon qu'elle attire également d'autres investisseurs et acheteurs privés, générant ainsi de la confiance dans tous les aspects du marché.
- Après une profonde analyse du marché, nous pourrions conclure (à condition que les autres facteurs ne changent pas) que les prochaines années seront probablement caractérisées par un développement et une croissance graduelle de la zone de Marbella, contrairement à l'engouement qui s'est produit dans le passé, et tenant toujours compte de l'évolution de l'économie mondiale, et en particulier de celle des pays dont les citoyens composent le marché immobilier de Marbella.
- Durant les trois ou quatre dernières années, nous avons observé que la saison "intermédiaire" dans la zone de Marbella s'est élargie : l'activité en automne s'est prolongée et celle du printemps commence avant. Avec un noyau de population d'environ 300 000 habitants en basse saison, les restaurants, la majorité des hôtels, les installations sportives (y compris plus de 40 terrains de golf à Marbella et alentours) et la vie nocturne à Marbella sont en pleine activité, donnant lieu ainsi à une saison de 12 mois, en comparaison avec la saison bien délimitée d'autres destinations touristiques du bassin méditerranéen. Cette tendance au prolongement de la saison continuera sans aucun doute de manière graduelle, comme durant les cinquante dernières années, et contribuera également à l'augmentation des ventes immobilières dans les prochaines années.
- Heureusement, l'ancien modèle de développement urbanistique qui régnait durant les années de boom, quand les promoteurs construisaient de tout et vendaient rapidement, promotion après promotion, en est arrivé à sa fin. Nous trouvons désormais un promoteur plus sophistiqué, expérimenté et soigneux qui vise à offrir un excellent rapport qualité-prix, investissant davantage de temps et d'efforts pour offrir finalement des logements de meilleure qualité et conçus sur mesure pour satisfaire un marché plus sélectif et avec des besoins plus variés.
- L'augmentation des ventes dans les municipalités limitrophes de Marbella continuera de manière assidue, tout comme à Marbella, peut-être à un rythme légèrement plus lent que celui de ses voisins, jusqu'à ce qu'une solution au retard dans la concession de permis de bâtir soit trouvée. Cette solution définitive pourrait encore tarder deux ou trois ans, à condition que les mesures adéquates soient adoptées.
- La participation de l'acheteur espagnol au marché de Marbella, qui constituait probablement environ 35% avant 2007, et qui est actuellement estimée à 20%, a composé depuis toujours les bases du marché de Marbella. Au fur et à mesure de la récupération de l'économie espagnole, ce segment d'acheteurs augmentera.
- L'activité du marché du segment de majeur pouvoir d'acquisition augmentera tant que des propriétés soigneusement conçues et équipées seront construites et mises en vente.
- Si la demande augmente, les propriétés de revente à des prix raisonnables et bien commercialisées dans la zone de Marbella et alentours se vendront plus rapidement qu'avant.
Marbella est unique
À la fin des années soixante, Panorama considérait déjà Marbella comme "un endroit spécial pour des gens spéciaux" (notre slogan de l'époque) et pour cette raison nous avons décidé d'ouvrir une agence dans cette ville en 1970.En plus de son incroyable climat, Marbella s'est montrée assez prudente et astucieuse en appliquant des politiques de développement très intelligentes promues par ses fondateurs et premiers promoteurs depuis plus de 60 ans, en limitant le volume des constructions et en maintenant de vastes zones vertes, contrairement aux jungles de béton qui existent dans la majorité des zones côtières d'Espagne.
Ces facteurs, associés à des infrastructures et services excellents, à un haut niveau de sécurité, plus de 40 terrains de golf dans un rayon de 20 minutes en voiture, terrains de tennis, installations sportives en général et restaurants fabuleux font de Marbella l'unique destination touristique sur tout le littoral méditerranéen qui profite d'une saison de 12 mois. C'est la raison pour laquelle autant de personnes de qualité viennent de tous les endroits du monde pour visiter et vivre à Marbella.
Une nouvelle ère pour la croissance du secteur immobilier de Marbella
Nous qui avons assisté et mesuré l'évolution dans la zone de Marbella, Benahavís et Estepona durant des années, sommes arrivés à une importante conclusion presqu'unanime : c'est précisément maintenant que cette zone de la Costa del Sol recommence à vivre une nouvelle époque dorée.
¹ Source: http://www.registradores.org/
² Source: http://extranjeros.empleo.gob.es
³ Source: http://www.registradores.org/Anuario
⁴ Source: Diario Sur 02/11/16 and 23/01/17
Auteur : Christopher Clover, FRICS
Copyright © 2017 Panorama Properties S.L.
Mes remerciements à Alfonso Muñoz, notre coordinateur des ventes, pour son excellent travail de recherche afin de recueillir les données statistiques sur les nouvelles promotions inclues dans ce rapport, et à Carolina Alaniz, ma secrétaire personnelle, pour son inestimable soutien.